Gayrimenkul Yatırım Fonu, gelir getiren konut, ofis, alışveriş merkezi, otel ve depo gibi çok sayıda gayrimenkulü sahip olan, yöneten veya finanse eden bir yatırım aracıdır. Yatırımcılar, bu fonlardan birim veya hisse satın alarak doğrudan mülk sahibi olmadan kira gelirlerinden ve değer artışından pay alır. Fonun işleyişi; yatırımcılardan sermaye toplama, toplanan parayla gelir getiren gayrimenkuller satın alma veya kredi sağlama, söz konusu varlıkları profesyonel ekiple yönetme, elde edilen gelirlerden işletme giderlerini düştükten sonra kârı yatırımcılara dağıtma adımlarından oluşur.
REIT’ler temel olarak üçe ayrılır: doğrudan gayrimenkullere yatırım yapan Equity REIT, ipotek kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapan Mortgage REIT ile her iki stratejiyi birleştiren Hybrid REIT. Bu fonların başlıca avantajları düzenli temettü dağıtımı, daha düşük sermayeyle yatırım imkânı, portföy çeşitlendirmesi, geleneksel gayrimenkule kıyasla yüksek likidite ve profesyonel yönetimdir. Öte yandan fonlar, birim değerinde dalgalanma, faiz oranı değişimleri, kira gelirlerinin düşmesi, yönetim riskleri ve genel piyasa koşulları gibi risklere açıktır.
Borsada işlem gören fonlarda yatırımcılar birimlerini alım satım saatleri içerisinde kolayca elden çıkarabilir; bu da REIT’leri geleneksel gayrimenkul yatırımından ayıran önemli bir likidite avantajı sağlar